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¿Cuál es el funcionamiento y el propósito de los locales no residenciales, así como la clasificación del área y la posibilidad de cambiarla?

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Una habitación que no cumple con ciertos requisitos sanitarios y epidemiológicos y las normas de seguridad contra incendios se clasifica como no residencial. Dicha propiedad inmobiliaria tiene el propósito previsto, de acuerdo con el cual debe ser utilizada.

Obtenga más información sobre el uso previsto de locales no residenciales en este artículo.

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Definición de un concepto.

En la legislación de la Federación de Rusia no existe una definición clara de un objeto no residencial. Sin embargo, hay una serie de signos por los cuales se puede identificar dicha propiedad.

Señales de un objeto no residencial:

    Tiene las siguientes características funcionales:

  • no destinado a vivir,
  • utilizado para la producción y con fines públicos,
  • Perteneciente a la inmobiliaria.
  • Es una parte integral del edificio (esta característica distintiva delimita locales y estructuras no residenciales, al mismo tiempo indica su relación espacial).
  • Aislamiento: así como la vivienda, los locales no residenciales deben estar aislados, materialidad: la presencia de ciertos límites.
  • Relación con la tierra: los bienes inmuebles se registran en una dirección específica.
  • Se asigna a un fondo no residencial, mientras que se puede ubicar tanto en un edificio residencial como no residencial.
  • Lea más sobre las diferencias entre locales residenciales y no residenciales aquí.

    Uso previsto de propiedades no residenciales

    La información sobre el propósito de las instalaciones se ingresa en la base de datos al momento del registro catastral (según la Cláusula 16, Capítulo 2 de la Ley 221-FZ del 24 de julio de 2007). Las instalaciones no residenciales tienen el propósito previsto: el tipo de actividad para la cual está destinado este objeto. Los propósitos del uso de locales no residenciales se distinguen de esta manera:

    • oficina
    • comercio
    • deportes
    • hogar
    • educacional
    • medico
    • produccion
    • instalaciones de restauración
    • almacén
    • cita gratis, etc.

    Las propiedades no residenciales están sujetas a otra clasificación más, de acuerdo con su propósito funcional. Para esto, se tienen en cuenta las características técnicas y las características de diseño. En este aspecto de las premisas se encuentran:

    • tecnico
    • auxiliar
    • comunicacion
    • basico
    • sirviendo.

    División básica de objetos.

    El concepto del propósito de los locales no residenciales no está legalmente definido. De acuerdo con la orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia No. 943 del 16 de diciembre de 2015. El procedimiento de la USRN ha sido aprobado. En el bloque 3.5, párrafo 36, subp.3 del documento, se dice que, según su propósito, los locales se dividen en residenciales y no residenciales.

    Además, los primeros están destinados únicamente a un propósito: la residencia de los ciudadanos. Estos últimos se clasifican de acuerdo con su propósito previsto de acuerdo con el tipo de uso permitido en la USR.

    Responsabilidad por mal uso

    El mal uso de locales no residenciales conlleva responsabilidad administrativa. Para evitar disputas y litigios, es necesario armonizar el propósito documental y real de la propiedad.

    Otro punto importante: los locales no residenciales no están destinados a vivir. En el Código de Vivienda de la Federación Rusa en el art. 15 contiene requisitos exhaustivos para viviendas. Si al menos una condición no se cumple, es imposible vivir en el edificio o en su parte.

    La legislación de la Federación de Rusia no incluye la responsabilidad directa por vivir en locales no residenciales., pero existe la responsabilidad por la violación de las normas sanitarias y epidemiológicas (en términos de área, nivel de ruido, diseño, iluminación, etc.).

    El castigo por tal delito es una multa de 500 a 1000 rublos. para los ciudadanos, de 1000 a 2000 rublos. para funcionarios, en la misma cantidad para FLP (o suspensión de actividad por un período de hasta 90 días), de 10,000 a 20,000 rublos. o suspensión de la actividad por hasta 3 meses para personas jurídicas.

    Encontrará más información sobre las reglas para el uso de locales no residenciales en este artículo.

    Gratis - ¿Qué es?

    Para ampliar las posibles áreas de uso de bienes raíces, puede darle el estado de locales no residenciales para uso gratuito. Dichos objetos son operados por propietarios e inquilinos en diversas áreas de actividad, con la excepción de los especializados.

    El propósito de los bienes raíces a menudo se conoce en el momento del diseño, pero para el propietario, la mejor opción es crear una estructura universal. Tal edificio puede ser reconstruido a pedido del inquilino. A menudo, los locales no residenciales de uso gratuito se utilizan como centros comerciales, oficinas, empresas del hogar o ámbito social.

    Los locales gratuitos, a pesar de su multifuncionalidad, no pueden adaptarse completamente a todas las áreas de actividad. Dados los detalles de la institución, en algunos casos, se requerirán aprobaciones documentadas adicionales.

    De acuerdo con la Ley Núm. 218-FZ, Artículo 8, Parte 5, Cláusula 9, 10, 11, se incluye información adicional sobre el propósito del edificio, las instalaciones y su nombre en la USRN. Al registrarse con el registro catastral, solo se modifica la información básica sobre bienes inmuebles, con respecto al cambio de propósito, uno debe guiarse por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia (cap. 4). Es importante que un cambio en el propósito de las instalaciones del edificio no implica un cambio en el cambio del edificio en sí (por ejemplo, un edificio residencial, un edificio no residencial).

    En este sentido, los organismos estatales autorizados envían a la USRN información sobre el cambio en el propósito de los locales no residenciales para incluir dicha información en el registro (Ley N ° 218-FZ, Artículo 32, Parte 1).

    Ley 221-FZ de 24 de julio de 2007 "En el Catastro de Bienes Raíces del Estado" incluye información sobre el tipo de bienes inmuebles (edificios no residenciales o residenciales), así como sobre el propósito (locales residenciales, no residenciales). Esta información se registra en el certificado de registro estatal de propiedad.

    Lea más sobre la clasificación de locales no residenciales aquí.

    Instrucción de cambio funcional

    El propósito puede ser cambiado por el propietario de la propiedad, así como por el inquilino según lo acordado con el propietario, mientras Hay dos opciones para cambiar el propósito de las instalaciones no residenciales.:

    1. Transferencia del objeto a uno residencial (según el capítulo 3 de la LC RF).
    2. Cambio en el tipo de actividad.

    Las principales etapas de la conversión de locales.:

    • diseñando un proyecto
    • su coordinación con los servicios de la ciudad (servicio de agua de la ciudad, SES, Ministerio de Emergencias, etc.),
    • preparación de documentos y su presentación a organismos autorizados de la administración estatal,
    • llevar a cabo el trabajo correspondiente a la documentación de diseño y poner en funcionamiento el edificio,
    • registro de un pasaporte técnico por un representante de BTI,
    • obtener un nuevo pasaporte catastral,
    • Solicitar a la autoridad de registro un nuevo certificado de propiedad.

    A donde ir

    Cualquiera sea la dirección del trabajo, se requerirá coordinación con la Vigilancia del Estado. Para hacer esto, comuníquese con el departamento de bomberos del distrito. Para confirmar el cumplimiento de las normas sanitarias y epidemiológicas, debe obtener el permiso de Rospotrebnadzor. BTI preparará planos de planta ubicados debajo y encima de las instalaciones.

    La documentación junto con la solicitud del propietario se presenta a la Prefectura del Condado. Después de tomar una decisión positiva, el propietario recurre al Registro Estatal Unificado, donde se lleva a cabo un nuevo registro de las instalaciones.

    Diseñando y aprobando un proyecto

    Antes de contactar a la oficina de diseño, es necesario averiguar el estado de las estructuras de soporte, pisos, cableado, sistema de suministro de agua, así como si es posible la remodelación de este edificio. Con la documentación necesaria y los resultados del examen preliminar, puede comenzar a redactar.

    Si es necesario, se pueden incluir secciones adicionales en el documento.:

    • soluciones de diseño
    • diseño de fachada
    • calefacción, ventilación,
    • eliminación de agua y suministro de agua, etc.

    Diseñar un proyecto es la etapa más difícil y crucial. La coordinación se realiza en el siguiente orden.:

    1. Inspección de Vivienda.
    2. Supervisión de incendios.
    3. Vigilancia sanitaria y epidemiológica.
    4. Oficina de expertos.
    5. Departamento de arquitectura (si la fachada del edificio se ve afectada).

    Preparación de documentos

    Para cambiar el propósito de las instalaciones, debe preparar dichos documentos.:

    • declaración
    • documentos de título
    • plan técnico (sobre cómo el plan técnico difiere del pasaporte técnico, lea aquí),
    • explicación
    • proyecto de reurbanización,
    • certificados del BTI sobre la condición técnica, el valor del inventario,
    • certificado de ausencia de deudas comunales.

    Obtener permiso

    Después de enviar los documentos, las autoridades locales examinan el sitio y consideran la posibilidad de modificar el perfil hasta seis días. Si se toma una decisión positiva, el solicitante recibe un permiso con una duración ilimitada. Si se detectan violaciones, se otorga un período de 10 días para su eliminación, después de lo cual se vuelve a examinar la solicitud.

    Costos financieros

    Los principales gastos financieros están destinados a:

    1. Elaboración de documentación de diseño.
    2. Pago por los servicios de la Inspección de Vivienda.
    3. Cubriendo el costo de los trabajos de construcción.
    4. Pago de impuestos estatales.

    El monto de los gastos variará según la región.. Entonces, en Moscú, el costo aproximado del proyecto será de 150 rublos. por 1 m2 locales. En regiones remotas, un documento terminado puede costar 60,000-70000 rublos.

    El precio estimado de los servicios en Moscú y la región es:

    • preparación de un informe técnico - 25,000 rublos,
    • preparación del proyecto - 130,000 rublos,
    • pago por servicios de IAV - 60,000 rublos,
    • el trabajo del departamento de arquitectura - 30,000 rublos,
    • documentos modificativos - 45,000 rublos.

    Por lo general, lleva 1-2 días preparar un informe técnico. Dependiendo de la complejidad, el proyecto se prepara desde unos días hasta dos meses.

    En promedio, lleva de 10 a 30 días preparar los certificados BTI y llamar a un especialista. El trabajo con un arquitecto demora hasta dos semanas, y los cambios en la documentación no demoran más de 30 días.

    Modificación del plan catastral.

    Los cambios en la documentación catastral se realizan sobre la base de un plan técnico con un dibujo y una descripción de los principales parámetros del objeto. Este procedimiento puede llevar de tres a dieciocho días, dependiendo de la complejidad y la escala de los cambios. El resultado es un pasaporte catastral registrado con un diseño actualizado de la instalación.

    Los locales no residenciales tienen el propósito previsto, de acuerdo con el cual se utiliza. Si el propietario o inquilino decide cambiar el tipo de actividad, es necesario alinear las instalaciones con los nuevos estándares y requisitos. Para esto, su propósito está cambiando. El procedimiento lleva tiempo y es costoso, requiere cierto conocimiento y un algoritmo de acciones.

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    ¿Qué es y por qué es necesario?

    No existe una definición concreta de un objeto no residencial, pero hay varios signos que permiten clasificar un objeto como no residencial.

    Locales no residenciales: bienes inmuebles, pero no necesariamente representando edificios separados, pero separados, claramente definidos por los límites de las partes de los edificios..

    Los edificios no residenciales no se pueden utilizar para viviendas.

    Una casa deshabitada puede tener el propósito de una empresa de catering, como una cafetería, un restaurante o un bar.. Sin embargo, los locales utilizados para cocinar, almacenar y rebanar los productos deben estar disponibles, deben cumplir con las normas sanitarias: estar alicatados con baldosas de cerámica esmaltada, tener un revestimiento especial para el piso, etc.

    Requisitos algo diferentes para las premisas de la miel. instituciones, y completamente diferente: cuando una propiedad no residencial incluye un gimnasio, un gimnasio, un jardín de infantes, una oficina, una farmacia, etc., y no solo de acuerdo con la dignidad. requisitos, pero también para seguridad contra incendios.

    Conocer con precisión y poder verificar mediante la verificación de los documentos que indican específicamente el tipo de local no residencial y su propósito es muy importante cuando:

    El comprador o el inquilino está buscando locales no residenciales para un propósito específico, lo que les permitirá ahorrar dinero comprando o alquilando el área deseada, con el propósito apropiado y el acabado requerido.

    En el proceso de papeleo para iniciar un negocio, se eliminan muchos problemas si los documentos de bienes raíces contienen registros sobre el propósito de las instalaciones que corresponden a la dirección de la actividad.

    Cuando el registro catastral con el Comité de Propiedad del Estado (cláusula 16 parte 2 del artículo 7 de la Ley del 24 de julio de 2007 No. 221-FZ), también se registrarán los datos sobre el propósito de los locales (residenciales, no residenciales).

    Es muy importante demostrar que el edificio residencial tiene un propósito no residencial, de lo contrario, el área no puede ser utilizada para negocios.

    Las reglas para llevar a cabo el ERPP, aprobadas por el Gobierno de RF con fecha del 18 de febrero de 1998, No. 219, prescriben el propósito principal de las instalaciones de acuerdo con BTI, y el párrafo 67 requiere mantener registros de los cambios.

    Esto significa que si es necesario cambiar el propósito, es necesario hacer ajustes en la base de datos del Registro Estatal Unificado y el Comité de Propiedad del Estado, así como en sus documentos de título; esto es importante.

    De cómo se enmarcan los locales no residenciales en términos de uso previsto, no solo su estado civil, sino también el tamaño de la renta y el precio de la compra y venta dependen.

    Ahora pasemos a los tipos de locales no residenciales de destino.

    Propósito de locales no residenciales

    El propósito de los locales no residenciales es el tipo de área, que se registra en los documentos y determina las posibilidades de uso y puede servir como una limitación.

    Inicialmente, cuando el edificio está en construcción, el propósito del piso se indica en los planos de acuerdo con la explicación, que al encargarse recibe el propósito previsto, que aparece en los documentos (según el proyecto).

    Como las instalaciones no residenciales se pueden asignar en un edificio residencial, así como en edificios no residenciales individuales, estas áreas de acuerdo con la documentación de diseño se pueden nombrar:

    • una farmacia
    • una tienda
    • oficina
    • consultorio dental
    • biblioteca
    • centro de entretenimiento, etc.

    Pero en cada caso, el objeto no residencial recibe de inmediato el propósito fijado en la documentación.

    Locales no residenciales de uso libre.

    Hay un truco para expandir el área de uso de bienes raíces, llamándolo locales no residenciales para uso gratuito. ¿Qué es esto - locales no residenciales para uso gratuito?

    Estos son objetos universales que los inquilinos pueden usar para varios perfiles de actividad, excluyendo.

    Los locales gratuitos (en adelante, PSN) pueden tener un área diferente, que al ubicar oficinas, los puntos de venta se pueden dividir fácilmente instalando particiones de montaje rápido y organizando el número requerido de compartimentos.

    PSN tiene menos problemas para organizar su propio negocio, es más fácil arrendarlos y venderlos, mientras que el costo es mucho mayor que con un enlace específico para el propósito de la operación.

    ¿Cómo cambiar el propósito del territorio?

    Muchos ciudadanos se preguntan: "¿Cómo cambiar el propósito de los locales no residenciales?", Comprendamos.

    Si la nueva área de actividad no implica intervenciones drásticas en el plan y la construcción de las instalaciones, cambiar el propósito de la propiedad no residencial no será particularmente costoso ni en tiempo ni en dinero.

    Por iniciativa propia, el inquilino no tiene el derecho de cambiar el propósito de la propiedad, sino solo por consentimiento del propietario o en su nombre, ejecutado por un notario.

    Para cualquier tipo de actividad, será necesario obtener la aprobación en forma de una conclusión de la Inspección Estatal de Incendios a nivel del departamento de inspección de incendios del distrito..

    Además, es importante obtener una opinión de Rospotrebnadzor, ya que es este organismo el que se encarga de la dignidad. epid. con permisos, sin el papel de este organismo, es imposible comenzar a operar una empresa de catering, una tienda, etc. En el BTI, debe solicitar planes para las habitaciones inferiores y superiores.

    Incluso si el propietario mismo está completamente seguro de que la habitación es adecuada y cumple con todos los requisitos del Decreto de Ch. dignidad del estado médico de la Federación de Rusia del 7 de septiembre de 2001 N 23, entonces su confianza no significa nada sin un documento de especialistas de Rospotrebnadzor.

    Entonces deberías prepararte:

    • documentos de título de la propiedad,
    • certificado de registro
    • explicación, planos de planta,
    • un certificado de la condición técnica de las estructuras del edificio (del BTI),
    • documento nuevo sobre el valor del inventario (de BTI),
    • papel de vivienda y servicios comunales sobre la ausencia de deudas por facturas de servicios públicos.

    Al comenzar una actividad en un nuevo campo, es importante no olvidar notificar al Rospotrebnadzor al respecto (Artículo 8 de la Ley Federal No. 294).

    Изменение функционального назначения нежилого помещения

    Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

    Se requerirá la corrección de los valores si los documentos del título indican el propósito de las premisas, que no corresponde a lo que ahora se requiere para realizar las intenciones del empresario.

    Es necesario llevar a cabo una serie de acciones, cuyo resultado será la introducción de enmiendas al Registro Estatal Unificado de Entidades Legales y documentos de título..

    En palabras, tales procedimientos no se llevan a cabo, es necesario tomar un plan no solo de su piso, sino también planos de piso por encima y por debajo de sus instalaciones, con una explicación y esquemas de comunicaciones existentes y determinar la opción de volver a perfilar la sala con especialistas.

    Re-perfilar a menudo requiere:

    • cambios en el cableado de comunicaciones y redes eléctricas con la instalación de dignidad adicional. esos. electrodomésticos, etc.
    • el dispositivo de nuevas ventanas y puertas o cambiando los parámetros de los existentes,
    • dispositivos de ventilación
    • instalación de equipos tecnológicos,
    • transferir particiones
    • acabado especial de superficies internas y pisos,
    • Reparación y cambios radicales en la apariencia de la fachada, con un dispositivo de entrada, etc.

    Todo esto significa que necesita un proyecto, y antes de ordenarlo, Es importante obtener una opinión técnica del BTI sobre el estado de las estructuras de soporte y el alcance de la conversión.. La siguiente es la secuencia de acciones:

  • Solicitar un proyecto para la conversión de locales no residenciales en una empresa acreditada.
  • El proyecto debe coordinarse con los servicios y autoridades de la ciudad, autoridades (Ministerio de Emergencias, SES, Gorvodokanal, servicio de energía, etc.).
  • Reúna un paquete de documentos y solicítelo a un organismo que se encargue de cambiar el propósito de las instalaciones no residenciales: una comisión interdepartamental en el comité ejecutivo de la ciudad.
  • Habiendo recibido el permiso de la comisión, realice el trabajo de acuerdo con el diseño y la documentación estimada y emita un acto de aceptación de la instalación en funcionamiento.
  • Llame a un representante de BTI para solicitar una nueva hoja de datos.
  • En la cámara catastral, reemplace el pasaporte catastral.
  • Con el antiguo certificado de propiedad, pasaportes catastrales y técnicos, el propietario debe solicitar el Registro Estatal Unificado donde emitirá un nuevo certificado, y se agregarán entradas correctivas a su hoja de contabilidad, y ahora el objeto no residencial aparecerá en la lista con un nuevo perfil, es decir, con un propósito cambiado para su uso.

    Llevar a cabo un negocio si los locales no residenciales no cumplen con sus funciones es ilegal, por lo tanto, primero debe alinear los documentos de bienes raíces con sus planes, y solo luego promover el negocio.

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    Determinación de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia de 18 de mayo de 2010 N VAS-4066/10 El caso está sujeto a remisión a la corte de revisión supervisora, ya que la legislación actual no permite cambiar el propósito de la parcela y el objeto construido sin el permiso de la autoridad competente, en relación con que la legalidad de cambiar el propósito de la propiedad no se puede estimar con base en la preservación del aspecto arquitectónico externo, las características técnicas, la confiabilidad y la seguridad del edificio como diseño de construcción ktsii

    La determinación de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia de 18 de mayo de 2010 N ВАС-4066/10

    Colegio de Jueces de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia

    compuesto por el juez presidente Yu.Yew. Goryacheva, jueces A.AND. Babkina, S.V. Sarbash

    consideró en la audiencia la declaración de la Oficina del Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía del Territorio Primorsky (Posetskaya St., 48, Vladivostok, 690091) de fecha 03/10/2010 sobre la revisión a modo de supervisión de la decisión del 06/04/2009, la decisión del Quinto Arbitraje tribunal de apelación del 11/08/2009 y la decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Lejano Oriente del 12/07/2009 en el caso N A51-14233 / 2008 del Tribunal de Arbitraje del Territorio Primorsky.

    propietario único Dryuk P.G. (en adelante, un empresario individual) apeló ante el Tribunal de Arbitraje de Primorsky Krai con una declaración declarando ilegal la negativa de la Oficina del Servicio Federal de Registro para Primorsky Krai (48 Posyetskaya St., Vladivostok 690091, en lo sucesivo denominado el servicio de registro) al registro estatal de cambios en relación con bienes inmuebles: locales no residenciales con una superficie total de 188,7 metros cuadrados. m. en un centro de servicio de automóviles ubicado en Primorsky Krai, Vladivostok, prospecto de 100 años de Vladivostok, 124- "a", y también solicitó eliminar las violaciones cometidas en su contra registrando los cambios y emitiéndole un certificado de registro estatal de derechos sobre los mismos local en la misma dirección, pero ya en el edificio del complejo hotelero.

    Por decisión del Tribunal de Arbitraje de Primorsky Krai con fecha del 6 de abril de 2009, se cumplieron los requisitos.

    Mediante una decisión de la Quinta Corte de Apelaciones de Arbitraje del 11/08/2009, la decisión fue confirmada.

    El Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Lejano Oriente, por decisión del 7 de diciembre de 2009, confirmó dichos actos judiciales.

    En una declaración presentada ante el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia sobre la revisión de los actos judiciales a modo de supervisión, el servicio de registro les pide que cancelen, citando la aplicación incorrecta de las normas de planificación urbana y legislación de tierras que determinan los motivos para registrar los derechos de bienes raíces después de cambiar su propósito, y se niegan a cumpliendo los requisitos.

    Tras estudiar los argumentos del servicio de registro y el archivo del caso, la junta judicial considera que existen motivos para remitir el caso al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia.

    Según lo establecido por los tribunales, los locales pertenecientes a un empresario individual se encuentran en un edificio que se construye en una parcela de terreno de 1265 metros cuadrados. m, arrendado de las tierras de los asentamientos a la empresa "Rial.Ko" por un período del 10/06/2005 al 10/05/2008 para la construcción de un centro de servicio de automóviles.

    Un empresario individual compró estos locales no residenciales al desarrollador de bienes raíces, la compañía Rial.Ko, en virtud de un acuerdo de compra y venta de fecha 31 de julio de 2007, su propiedad se confirma mediante el certificado de registro estatal del 30 de agosto de 2007, serie 25-AA916384. Según este certificado, las instalaciones de un empresario individual tienen el propósito de "garaje", ubicado en el centro de servicio (t. 1, p. 13).

    Luego, la empresa "Rial.Ko" y sus cuatro miembros (t. 1, p. 107), incluido el empresario individual Dryuk P.G., como propietarios de locales no residenciales en un centro de servicio de automóviles, recurrieron a la Oficina de Contabilidad y Distribución del Espacio Vital de la Administración de la Ciudad de Vladivostok con una solicitud para permitirles la conversión y reurbanización de estas instalaciones de acuerdo con el proyecto presentado (documentación del proyecto). Por decisión del 21 de enero de 2008 N 652-r, la Oficina de Contabilidad y Distribución del Espacio Vital de la Administración de la Ciudad de Vladivostok acordó medidas para la reconstrucción y reconstrucción de locales no residenciales en una dirección específica (t. 1, p. 94), cuya finalización se formalizó mediante un acto de aceptación de dicha Oficina de fecha 02.29.2008 N 652-p (t. 1, p. 20).

    Como se desprende de esta ley, los siguientes trabajos de reconstrucción y reurbanización se presentaron para su aceptación: desmantelamiento y montaje de particiones internas, transferencia de puertas, instalación de equipos de plomería y tuberías, realizados de acuerdo con la documentación del proyecto acordada el 27/12/2007 con el Comité de Arquitectura y Planificación Urbana de la Administración de la Ciudad de Vladivostok (la documentación de diseño está ausente en el archivo del caso).

    La empresa "Rial.Co" 29/05/2008 queda excluida del registro de personas jurídicas en relación con su liquidación.

    Dado que el propósito funcional del edificio en su conjunto ha cambiado como resultado de las medidas de reestructuración y reurbanización mencionadas anteriormente, el empresario individual recurrió al servicio de registro para registrar los cambios relevantes.

    Mediante una carta de 30.10.2008 N 01/076 / 2008-291, el servicio de registro se negó a que un empresario individual registrara los cambios debido a la falta de presentación de los documentos requeridos por la ley para el registro estatal de derechos (t. 1, p. 32). Al mismo tiempo, el servicio de registro procedió del hecho de que, como resultado de las medidas para la reorganización y reurbanización de las instalaciones, el propósito de todo el edificio para el complejo hotelero cambió, para lo cual no se asignaron terrenos para la construcción, no se presentaron permisos de construcción y puesta en servicio de la instalación.

    Un empresario individual, creyendo que la remodelación y reconstrucción del centro de servicio de automóviles en un complejo hotelero se llevó a cabo de conformidad con los requisitos de la ley y la negativa del servicio de registro viola sus derechos e intereses, recurrió ante el tribunal de arbitraje.

    Satisfaciendo los requisitos establecidos, los tribunales de todas las instancias se guiaron por lo siguiente.

    El servicio de registro no tenía ninguna razón para exigir a un empresario individual documentos sobre el cambio del tipo de uso permitido de la parcela de tierra, ya que no era parte del contrato de arrendamiento de tierras para fines de construcción, que, además, dejó de ser válido debido a la liquidación del inquilino.

    La Oficina de Registro y Distribución de Espacio Vital de la Administración de la Ciudad de Vladivostok, cuya autoridad incluye la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y no residenciales a residenciales, es la autoridad competente para coordinar la conversión de un centro de servicio de automóviles en un complejo hotelero, ya que los mismos requisitos se aplican a las habitaciones turísticas. locales residenciales.

    De conformidad con los artículos 51 y 55 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia, los tribunales consideraron innecesario construir un complejo hotelero y ponerlo en funcionamiento, citando la transformación del edificio de un centro de servicio de automóviles en este complejo sin cambiar el diseño y otras características técnicas del edificio en sí, como lo confirma un acto de inspección de una organización de terceros. de 10.06.2008 N 1-06.2008. Según los tribunales, dicha reorganización no puede reconocerse como un cambio significativo en la instalación y debe formalizarse ingresando información sobre los cambios en el Registro Estatal Unificado.

    Mientras tanto, los tribunales no tuvieron en cuenta lo siguiente.

    Sobre la base del artículo 30 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, la provisión de una parcela para la construcción a partir de tierras propiedad de la propiedad estatal o municipal, en todos los casos, se lleva a cabo después de determinar, de acuerdo con el procedimiento establecido, el uso permitido de la parcela.

    En esta situación, se proporcionó una parcela de tierra para la construcción de un centro de servicio de automóviles y al finalizar la construcción se utilizaría para su operación.

    Según el párrafo 1 del Artículo 41 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, los inquilinos de las parcelas tienen el derecho de erigir edificios, estructuras, estructuras de acuerdo con el propósito previsto de la parcela y su uso permitido de conformidad con los requisitos de las normas de urbanismo, construcción, medio ambiente, sanitario, fuego y otras normas y regulaciones.

    Sobre la base del párrafo 1 del Artículo 35 del Código de Tierras de la Federación Rusa, al transferir la propiedad de un edificio ubicado en la parcela de otra persona a otra persona, esta última adquiere el derecho de usar parte de la parcela ocupada por el edificio y necesaria para su uso, en las mismas condiciones y en la misma cantidad que el dueño anterior del edificio.

    Se establecen normas similares en el párrafo 1 del artículo 552 del Código Civil de la Federación de Rusia.

    Por lo tanto, en virtud de una indicación directa de la ley, los límites del uso previsto permitido de la parcela de tierra según lo dispuesto para la construcción de un edificio para un determinado propósito también se aplican a los nuevos propietarios de este edificio, independientemente de su número y el hecho de registrar las relaciones de la tierra con el propietario de la parcela de tierra.

    Sobre la base del Artículo 4 de la Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 N 191-ФЗ "Sobre la promulgación del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia" antes de la adopción de las normas de uso y desarrollo del suelo establecidas por el Código, la decisión de cambiar un tipo de uso permitido de objetos de construcción de tierras y capitales a otro el jefe de la administración local adopta el tipo de uso (con las excepciones previstas en el artículo, a las que no se aplica la construcción del hotel).

    En este caso, el organismo autorizado apropiado no tomó ninguna decisión sobre cambiar el uso permitido (uso previsto) de la instalación de construcción de tierra o capital.

    La Oficina de Contabilidad y Distribución del Espacio Vital de la Administración de la Ciudad de Vladivostok no es tal organismo por ley.

    Además, la Oficina mencionada está facultada para coordinar la reurbanización de los locales con el fin de transferirlos de residenciales a no residenciales y viceversa, mientras que las instalaciones de un centro de servicio de automóviles y habitaciones de hotel en virtud de los artículos 15 y 19 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia no se aplican a las instalaciones residenciales.

    Dado que las reglas de los Códigos de Planificación de Tierras y Pueblos de la Federación de Rusia no permiten cambiar el propósito de la parcela y el objeto construido sobre ella sin el permiso de la autoridad competente, la legalidad de cambiar el propósito del objeto inmobiliario no puede evaluarse únicamente sobre la base del mantenimiento de la apariencia arquitectónica externa, las características técnicas, la confiabilidad y la seguridad del edificio como una estructura de edificio

    La cuestión de la viabilidad técnica de la reconstrucción del edificio y el cumplimiento de la legislación de sus modificaciones del edificio debe considerarse después de obtener el permiso de la autoridad competente para cambiar el propósito del objeto y el terreno.

    Según SNiP para edificios y estructuras públicas N 2.08.02-89 (SNiP fue reemplazado el 31/01/2010 desde 01/01/2010) los hoteles y las empresas de servicios de automóviles pertenecen a diferentes grupos de estructuras.

    Según las Reglas para la operación técnica de los hoteles y sus equipos, aprobadas por orden del Ministerio de Vivienda y Servicios Comunales de la RSFSR de fecha 04.08.1981 N 420, la aceptación de los hoteles en operación es realizada por la comisión de aceptación estatal para el hotel en su conjunto, y no para locales individuales no residenciales (párrafos 1.17, 1.21).

    En vista de lo anterior, la conclusión de los tribunales sobre la posibilidad de crear un hotel como un complejo único que cumpla con los estándares funcionales y técnicos necesarios mediante la adaptación de los locales no residenciales de un centro de servicio para locales adecuados para que los ciudadanos se alojen en un mes parece incorrecto.

    Se aplican diferentes requisitos a los hoteles y a un centro de servicio de automóviles (incluida la ubicación, el suministro de energía, la seguridad contra incendios) y, por lo tanto, la acción de poner en funcionamiento un edificio como centro de servicio de automóviles y los permisos obtenidos de varias autoridades de supervisión no pueden considerarse automáticamente suficientes puesta en marcha del hotel.

    De acuerdo con el subpárrafo 4 del párrafo 6 del Artículo 55 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia, uno de los motivos para negarse a emitir un permiso para poner en funcionamiento un proyecto de construcción de capital es su incumplimiento de los requisitos establecidos en el permiso de construcción. Como en este caso el permiso de la autoridad competente era solo para la construcción de un centro de servicio de automóviles, no podía ser comisionado como hotel.

    En consecuencia, las alteraciones de la construcción de sus locales internos, que en sí mismos no requerían un permiso de construcción (subpárrafo 4 del párrafo 17 del Artículo 51 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia), no dieron motivos para legalizar otro propósito del edificio, pasando por alto las reglas establecidas.

    En cuanto a la conclusión de los tribunales sobre la obligación del servicio de registro de registrar un cambio en el propósito del edificio para aclarar la información realizada anteriormente, con referencia a la inmaterialidad de los cambios realizados y su inclusión en el pasaporte catastral del objeto, es necesario tener en cuenta lo siguiente.

    Las disposiciones del párrafo 2 del párrafo 3 del Artículo 9, los párrafos 2 y 3 del párrafo 1 del Artículo 13 y el párrafo 11 del párrafo 17 del Artículo 17 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-ФЗ "Sobre el Registro Estatal de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con el mismo" estipulan que el organismo realizar el registro estatal de derechos, está obligado a establecer la ausencia de una contradicción entre los derechos declarados y registrados, verificar la fuerza legal de los documentos de título, verificar la legalidad de las transacciones y la disponibilidad de los derechos relevantes para la persona que prepara el documento o Rgana del poder.

    El artículo 18 de la Ley Federal "sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" permite la posibilidad de aclarar la información ingresada en el pasaporte catastral de un bien inmueble sin observar el procedimiento para volver a registrar el objeto. Sin embargo, para edificios, estructuras y estructuras, el catastro estatal no incluye información sobre la construcción de qué instalación se proporcionó tierra, qué categoría es y cuál fue su uso permitido. Назначение же самих зданий определяется через характеристики "жилое, нежилое, многоквартирный дом" ( пункты 13 , 14 и 15 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 227-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

    По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" следует читать как "N 221-ФЗ"

    Mientras tanto, un cambio en el propósito de un objeto que va más allá del uso permitido de un terreno se relaciona con los fundamentos legales para la legalidad de la construcción y operación de este objeto, y no con sus características técnicas como estructura de un edificio. Dichos cambios requieren la presencia de otros documentos de título de la parcela y el objeto en sí, y por lo tanto, es necesario volver a registrarlo y no seguir el procedimiento para actualizar la información ingresada previamente en el Registro.

    Teniendo en cuenta lo anterior y guiado por los artículos 299, 301 y 304 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia, el Tribunal determinó:

    Aparentemente, se cometió un error tipográfico en el texto del párrafo anterior. En lugar de "301", refiriéndose a "300"

    1. Remítase el Caso No. A51-14233 / 2008 del Tribunal de Arbitraje del Territorio de Primorsky al Presidium del Tribunal Superior de Arbitraje de la Federación de Rusia para su revisión en la revisión supervisora ​​de la decisión del 06/04/2009, la decisión del Quinto Tribunal de Arbitraje de Apelaciones del 08/11/2009 y la decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Lejano Oriente del 07.12 .2009.

    2. Envíe copias de esta resolución, declaraciones sobre la revisión de actos judiciales en la forma de supervisión y los documentos adjuntos a las personas que participan en el caso.

    3. Invitar a las personas involucradas en el caso a enviar sus comentarios al Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia para una solicitud de revisión del acto judicial en un procedimiento de revisión supervisora ​​hasta el 01/07/2010.

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